一、制定的背景及依据

2015年，省发改委制定了新的《河南省定价成本监审目录》（豫发改价调〔2015〕956号），除保障性住房物业管理服务收费实行政府指导价外，其他物业收费不再实行政府指导价，2017年1月，国务院取消了物业服务企业资质认定。物业服务企业事前审批和收费定价的取消，大大降低了物业企业从业的门槛，也加大了物业行业管理的难度，物业服务企业事中事后监管缺乏行之有效的手段，随之而来的物业企业退出难、物业企业前期收费定价过高、质价不符、业主大会难以召集、业委会成立难等物业管理问题矛盾愈显突出。

二、制定的意义

物业管理是城市基层治理的“最后一公里”，《办法》通过整合“政府、社区、行业协会、业主、物业”多方力量，构建“多元协同”的治理格局；解决“企业服务标准混乱、市场竞争不规范 ”等问题，引导行业从向“专业化、标准化”转型，有利于进一步强化物业行业监管，提升我市物业服务整体水平。

三、主要内容

《办法》包括总则、业主、业主大会及业主委员会、物业管理区域以及共用设施设备、前期物业、物业管理服务、物业的使用和维护、法律责任、附则共计八个章节59条。针对我市物业管理存在的现实问题和市民群众普遍关注的热点难点问题，在《办法》中进行了进一步明确，指明了解决问题的方法路径，将进一步提升我市物业管理整体水平，提高群众对物业管理的满意度。

四、主要解决问题

（一）解决了办事处、乡镇人民政府在物业管理活动中的“缺位”问题。

在物业管理体系中，街道办事处、乡镇人民政府占据着举足轻重的地位，作为政府直接面向民众的窗口，它不仅是连接党和政府与广大居民群众的坚实纽带，还在维护群众切身利益、促进社区和谐方面扮演着关键角色。而实际上办事处、乡镇人民政府因没有专门机构和人员负责物业管理工作，致使在业委会或物业管理委员会组建、业主矛盾纠纷调解等方面存在“缺位”问题。针对此问题，《办法》第9条：街道办事处、乡镇人民政府履行建立承担物业管理活动指导和监督职责的工作机构、配备专职人员负责辖区物业管理工作等属地管理职责，对办事处、乡镇人民政府在物业管理活动中的职责进行了细化和明确，对于夯实基层物业管理力量将发挥重要作用。

（二）解决业主大会召集难、业委会成立难等问题。

“业委会成立难”是各地物业管理工作中普遍存在的问题，业主大会难以召集，物业企业与业主之间沟通议事的载体缺失，造成的物业管理矛盾也愈发明显。针对此问题，《办法》第15条参考《常州市物业管理条例》：“业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会职责。一个物业管理区域的业主代表一般不少于三十人，一名业主代表所代表的业主户数一般不超过三十户”。该规定的明确，可以有效解决业主大会召集难、业委会成立难等问题。

（三）解决业主在物业管理活动中“表决难”的问题。

使用维修资金、选举业主委员会、选聘和解聘物业服务企业都涉及到业主共同决定事项的表决，传统的征集业主意见建议需登门入户找业主签字，费时费力，效果也不好。《办法》第23条“市、县（市、区）物业管理行政主管部门，业主大会或业主委员会等利用电子信息系统平台进行物业管理事项和维修资金使用的意见表决”，通过信息技术助力物业管理，可以大大提升物业管理事项的表决效率，有效解决业主在物业管理活动中“表决难”的问题。

（四）解决物业企业在物业服务中“质价不符”的问题。

《办法》第33条“建立物业服务等级标准，构建物业服务等级标准与物业服务费用相适应的新模式，物业服务标准从低到高划分为五个等级，一级为最低等级，五级为最高标准，具体内容参考河南省住建厅制定的《住宅物业服务标准》执行。物业服务项目成本测算信息作为物业企业确定前期物业服务标准、物业服务费用投标定价时的参考依据。”，避免了物业收费定价无序，为物业收费定价提供了可量化、可参考的依据，根据物业服务星级标准对应物业服务收费标准，可以有效推动物业服务“质价相符”。

（五）明确物业企业在物业服务中的退出机制。

《办法》第42条“物业服务企业在物业服务中不履行合同义务、未落实物业服务对应的等级标准、存在严重质价不符，由属地住房城乡建设部门督促其整改落实，对拒不整改、不履约且业主反映强烈的物业服务企业，由街道办事处、乡镇人民政府指导组织召开业主大会决议重新约定物业服务费用或解聘原物业服务企业。”，此规定推动构建物业收费与服务等级标准相匹配的新机制，并明确了物业服务的退出模式。

（六）解决部分物业企业经营异常损害业主合法权益的问题。

物业企业在经营活动中不合理利用物业服务费用，致使物业服务企业或物业服务项目经营管理异常，侵害了业主合法权益，扰乱了物业市场秩序。为保障业主合法权益，维护物业市场秩序，《办法》第43条规定了“对于经营管理异常的物业服务企业或物业服务项目”的解决办法，即对纳入台账的物业服务企业或物业服务项目由属地街道办事处、乡镇人民政府负责，会同社区（村）居民委员会、业主委员会（物业管理委员会）、物业企业共同参与管理，实行物业服务费用收支共管，建立共管账户，物业服务费资金进入共同管理账户后，管理单位依据项目资金支出进度、用款计划等情况，对资金实行动态监管。物业服务企业总部设在本市行政区域外的物业管理项目，其资金使用情况一律纳入共管账户监管，物业管理项目预收的物业服务费用必须留在本地，不得转移出本市或上缴企业总部。

（七）规定了“物业企业停止供电、供水等方式催交物业服务费用”的处罚依据。

部分物业企业在催交物业服务费用时，方式单一，缺乏沟通协调，以限制供水、供电等方式达到收取物业服务费用的目的，严重影响了业主和物业使用人正常的生活秩序。为解决这一问题，《办法》第56条专门规定了相关的处罚，为各级主管部门在物业管理中提供了强有力的依据。

五、解读机关及联系方式

解读机关：许昌市住建局

解读人：闫放 李俊甫

联系电话：0374-2166626

原文链接：关于公开征求《许昌市物业管理办法（征求意见稿）》意见的公告