原文链接:许昌市人民政府关于公布许昌市中心城区城镇土地级别与基准地价更新调整成果的通知
《许昌市人民政府关于公布许昌市中心城区城镇土地级别与基准地价更新调整成果的通知》政策解读
一、为什么要更新中心城区城镇土地级别与基准地价?
城镇土地级别与基准地价更新是服务经济社会发展、支撑行政管理的重要常态化、基础性工作,为保证基准地价的现势性和科学性,国家要求各地应根据区域社会经济条件及区位条件变化、市场地价水平变化以及原基准地价应用情况,每3到6年对地价开展局部或者全面更新调整。许昌市中心城区现行城镇土地级别及基准地价估价期日为2018年1月1日,已超过6年。为保障基准地价能够科学合理反映地价水平和有效使用,我市根据《河南省自然资源厅办公室关于开展城镇土地级别与基准地价更新调整工作的通知》(豫自然资办函〔2023〕10号)的工作部署,以《河南省自然资源厅办公室关于印发城镇土地级别与基准地价更新调整技术方案》为指导,开展了新一轮的中心城区土地级别和基准地价的更新调整工作。
二、中心城区城镇土地级别与基准地价更新调整经历了哪些工作环节?
2023年11月,根据《河南省自然资源厅办公室关于开展城镇土地级别与基准地价更新调整工作的通知》及《河南省城镇土地级别与基准地价更新调整技术方案》要求,拟定我市地价更新调整工作方案和技术方案。2023年11月-2024年1月,通过收集18个行业部门的基准资料、定级资料、估价资料和各要素点现场实地调研,搭建了定级指标体系及权重,开展级别划分和基准地价评估,形成初步成果。2024年1月-2024年3月,成果完成向社会公开征求意见、专家论证、风险评估、合法性审查等工作。2024年4月,通过《许昌市人民政府关于公布许昌市中心城区城镇土地级别与基准地价更新调整成果的通知》(许政〔2024〕8号)公布实施。
三、什么是基准地价?
基准地价是在国土空间总体规划确定的城镇可建设用地范围内,对平均开发利用条件下,不同级别或不同均质地域的建设用地,按照商业、住宅、工业等用途分别评估,并由政府确定的,某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。本次公布的许昌市中心城区城镇土地级别与基准地价具体内涵如下:
1.基准日:2023年1月1日。
2.定级范围:北至北绕城高速、东至新107国道、南至许广高速、西至国道311(规划)和三洋铁路,范围规模430.97平方公里。

3.用途分类:商业、商务金融、住宅、工矿仓储、公共管理与公共服务、交通运输、水利设施、特殊用地等。
4.容积率、开发程度设定:
各地类土地开发程度
|
土地用途 |
设定容积率 |
设定年期 |
设定开发程度 |
|
商业用地 |
1.6 |
40年 |
七通一平 |
|
商务金融用地 |
2.0 |
40年 |
七通一平 |
|
住宅用地 |
2.0 |
70年 |
七通一平 |
|
工矿仓储用地 |
1.2 |
50年 |
五通一平 |
|
公共管理与公共服务用地 |
1.8 |
50年 |
七通一平 |
|
交通运输用地 |
1.0 |
50年 |
七通一平 |
|
特殊用地 |
1.0 |
50年 |
五通一平 |
|
水域及水利设施用地 |
1.0 |
50年 |
五通一平 |
注:“七通一平”指宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通气、通暖及宗地内场地平整。“五通一平”指宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水及宗地内场地平整。划拨基准地价使用年期为无年期限制。
四、本次更新后中心城区各类用地出让的基准地价情况是怎样的?
商业用地共划分7个级别评估基准地价,级别价范围为70-290万元/亩;商务金融用地共划分7个级别评估基准地价,级别价范围为60-250万元/亩;住宅用地共划分6个级别评估基准地价,级别价范围为70-300万元/亩;工业用地共划分5个级别评估基准地价,级别价范围为21-49万元/亩;公共管理与公共服务用地共划分5个级别评估基准地价,级别价范围为34-78万元/亩;交通运输用地共划分5个级别评估基准地价,级别价范围为50-106万元/亩;特殊用地共划分4个级别评估基准地价,级别价范围为28-65万元/亩;水域及水利设施用地共划分4个级别评估基准地价,级别价范围为24-49万元/亩。
八类用地基准地价水平曲线图

商业和住宅用地价格总体较高,商务金融价格低于商业和住宅,其他五类用地价格较低,工矿仓储和水利用地价格最低。
五、本次更新后中心城区基准地价较之前有怎样的变化?为什么会发生这些变化?
一是在土地用途归类中增加了二级地类细分。在基准地价应用过程在不难发现,不同的二级地类(如商业用地中的加油站、旅馆、商场、门面房;公共管理与公共服务用地中生产类的基础设施、文教卫体养老类用地、机关团体办公类用地),价格差异较大,只制订一个综合地价在实际应用时非常不便利,所以本次基准地价更新增加了二级类用途修正系数。
土地用途内涵界定表
|
一级类 |
二级类 |
含 义 |
|
|
类别名称 |
编码 |
类别 |
|
|
商业用地 |
|
|
指主要用于商业、服务业的土地 |
|
501 |
零售商业用地 |
以零售功能为主的商铺、商场、超市、市场和加油、加气、充换电站等的用地 |
|
|
502 |
批发市场用地 |
以批发功能为主的市场用地 |
|
|
503 |
餐饮用地 |
饭店、餐厅、酒吧等用地 |
|
|
504 |
旅馆用地 |
宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、度假村等用地 |
|
|
506 |
娱乐用地 |
指剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧、影视城、仿古城以及绿地率小于65%的大型游乐设施等设施用地 |
|
|
507 |
其他商服用地 |
指零售商业、批发市场、餐饮、旅馆、商务金融、娱乐用地以外的其他商业、服务业用地。包括洗车场、洗染店、照相馆、理发美容店、洗浴场所、赛马场、高尔夫球场、废旧物资回收站、机动车、电子产品和日用产品维修网点、物流营业网店,及居住小区及小区级以下的配套的服务设施等用地 |
|
|
商务金融用地 |
|
|
包括商服用地中的商务金融用地。 |
|
505 |
商务金融用地 |
指商务服务用地,以及经营性的办公场所用地。包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所;信息网络服务、信息技术服务、电子商务服务、广告传媒等用地 |
|
|
住宅用地 |
|
|
指主要用于人们生活居住的房基地及其附属设施的土地 |
|
701 |
城镇住宅用地 |
指城镇用于居住的各类房屋用地及其附属设施用地。不含配套的商业服务设施等用地 |
|
|
工矿仓储用地 |
|
|
指主要用于工业生产、物资存放场所的土地 |
|
601 |
工业用地 |
指工业生产、产品加工制造、机械和设备修理及直接为工业生产等服务的附属设施用地 |
|
|
602 |
采矿用地 |
指采矿、采石、采砂(沙)场,砖瓦窑等地面生产用地,排土(石)及尾矿堆放地 |
|
|
604 |
仓储用地 |
指用于物资储备、中转的场所用地,包括物流仓储设施、配送中心、转运中心等 |
|
|
|
工业研发用地 |
指以技术研发、中试为主,兼具小规模的生产、技术服务、管理等功能的用地 |
|
|
公共管理与公共服务用地 |
|
|
指用于机关团体、新闻出版、科教文卫、公共设施等的土地 |
|
801 |
机关团体用地 |
指用于党政机关、社会团体、群众自治组织等的用地 |
|
|
802 |
新闻出版用地 |
指用于广播电台、电视台、电影厂、报社、杂志社、通讯社、出版社等的用地 |
|
|
803 |
教育用地 |
指用于各类教育用地,包括高等院校、中等专业学校、中学、小学、幼儿园及其附属设施用地,聋、哑盲人学校及工读学校用地,以及为学校配建的独立地段的学生生活用地 |
|
|
804 |
科研用地 |
指独立的科研、勘测、研发、设计、检验检测、技术推广、环境评估与检测、科普等科研事业单位及其附属设施用地的用地 |
|
|
805 |
医疗卫生用地 |
指用于医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地。包括综合医院、专科医院、社区卫生服务站中心等用地;卫生防疫站、专科防治所、检验中心和动物检疫站等用地;对环境有特殊要求的传染病、精神病等专科医院用地;急救中心、血库等用地 |
|
|
806 |
社会福利用地 |
指为社会提供福利和慈善服务的设施及其附属设施用地。包括福利院、养老院、孤儿院等用地 |
|
|
807 |
文化设施用地 |
指图书、展览等公共文化活动设施用地。包括公共图书馆、博物馆、档案馆、科技馆、纪念馆、美术馆和展览馆等设施用地;综合文化活动中心、文化馆、青少年宫、儿童活动中心、老年活动中心等设施用地 |
|
|
808 |
体育用地 |
指体育场馆和体育训练基地等用地,包括室内外体育运动用地,如体育场馆、游泳场馆、各类球场及其附属的业余体校等用地。溜冰场、跳伞场、摩托车场、射击场,以及水上运动的陆域部分等用地,以及为体育运动专设的训练基地用地,不包括学校等机构专用的体育设施用地 |
|
|
809 |
公用设施用地 |
指用于城乡基础设施的用地。包括供水、排水、污水处理、供电、供热、供气、邮政、电信、消防、环卫、公用设施维修等用地 |
|
|
810 |
公园与绿地 |
指城镇、村庄范围内的公园、动物园、植物园、街心花园、广场和用于休憩、美化环境及防护的绿化用地 |
|
|
交通运输用地 |
|
|
指用于运输通行的地面线路、场站等的土地。包括民用机场、汽车客货运场站、港口、码头、地面运输管道和各种道路以及轨道交通用地 |
|
1001 |
铁路用地 |
指用于铁道线路及场站的用地。包括征地范围内的路堤、路堑、道沟、桥梁、林木等用地 |
|
|
1002 |
轨道交通用地 |
指用于轻轨、现代有轨电车、单轨等轨道交通用地,以及场站的用地 |
|
|
1003 |
公路用地 |
指用于国道、省道、县道和乡道的用地。包括征地范围内的路堤、路堑、道沟、桥梁、汽车停靠站、林木及直接为其服务的附属用地 |
|
|
1004 |
城镇村道路用地 |
指用于城镇、村庄范围内公用道路及行道树用地。包括快速路、主干路、次干路、支路、专用人行道和非机动车道,及其交叉口等 |
|
|
1005 |
交通服务场站用地 |
指城镇、村庄范围内交通服务设施用地,包括公交枢纽及其附属设施用地、公路长途客运站、公共交通场站、公共停车场(含没有充电桩的停车场)停车楼、教练场等用地,不包括交通指挥中心、交通队用地 |
|
|
1007 |
机场用地 |
指用于民用机场,军民合用机场的用地 |
|
|
1008 |
港口码头用地 |
指用于人工修建的客运、货运、捕捞及工程、工作船舶停靠的场所及其附属建筑物的用地,不包括常水位以下部分 |
|
|
1009 |
管道运输用地 |
指用于运输煤炭、矿石、石油、天然气等管道及其相应附属设施的地上部分用地 |
|
|
特殊用地 |
|
|
指用于军事设施、涉外、宗教、监教、殡葬风景名胜等的土地 |
|
901 |
军事设施用地 |
指直接用于军事目的的设施用地 |
|
|
902 |
使领馆用地 |
指用于外国政府及国际组织驻华使领馆、办事处等的用地 |
|
|
903 |
监教场所用地 |
指用于监狱、看守所、劳改场、戒毒所等的建筑用地 |
|
|
904 |
宗教用地 |
指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、教堂等宗教自用地 |
|
|
905 |
殡葬用地 |
指陵园、墓地、殡葬场所用地。 |
|
|
906 |
风景名胜设施 用地 |
指风景名胜景点(包括名胜古迹、旅游景点、革命遗址、自然保护区、森林公园、地质公园、湿地公园等)的管理机构,以及旅游服务设施的建筑用地。景区内的其他用地按现状归入相应地类 |
|
|
水域及水利设施 用地 |
1103 |
水库水面 |
指人工拦截汇集而成的总设计库容≥10万m3的水库正常蓄水位岸线所围成的水面 |
|
1105 |
沿海滩涂 |
指沿海大潮高潮位与低潮位之间的潮侵地带。包括海岛的沿海滩涂。不包括已利用的滩涂 |
|
|
1106 |
内陆滩涂 |
指河流、湖泊常水位至洪水位间的滩地;时令湖、河洪水位以下的滩地;水库、坑塘的正常蓄水位与洪水位间的滩地。包括海岛的内陆滩地。不包括已利用的滩地 |
|
|
1109 |
水工建筑用地 |
指人工修建的闸、坝、堤路林、水电厂房、扬水站等常水位岸线以上的建(构)筑物用地 |
|
二是增加了地下空间权价格体系的制定。在以往的宗地评估中,地下空间的价格基本是参考地上的价格确定的,随着地下空间的不断开发利用,地下空间的价格评估需求量不断增加,所以本轮基准地价制订探索对商业用地、交通运输用地建立地下空间价格体系,为城市建设用地优化提供支撑。
六、基准地价的用途有哪些?
一是为土地有偿使用提供依据。本次成果提供了出让、划拨、收益租金三类地价标准,为土地出让、有偿收回、企业国有土地收益租金征收等各类有偿使用提供了地价(评估)的基础性参照标准。二是指导日常宗地评估和房地产市场管理。基准地价的公布实施,能够增强地产市场的透明度。运用基准地价成果提供的宗地地价修正系数表、修正系数说明表,一方面为日常的宗地地价评估提供了一种科学、简便易行的测算方法;另一方面也规范了土地市场的交易行为,引导土地市场的正常发育。三是引导投资、优化用地结构。根据宗地的具体临街条件、容积率,将地价计算与土地利用状况紧密结合,利用地价杠杆,合理规划土地开发规模。在繁华地段,重点发展商服、服务业,将中心城区工业适时调整到产业集聚区和工业园区,优化用地结构和布局,合理配置土地资源。